Juicio de Arrendamiento: recupera tu propiedad arrendada

La obligación principal del arrendatario es pagar la renta pactada. Si no lo hace, lo primero es que un abogado analice el contrato, porque de él depende la vía más expedita para accionar.

Hay contratos que establecen que cualquier incumplimiento provoca el término ipso facto, lo que permite pedir la restitución inmediata. Si nada se señala, el arrendatario debe haber dejado de pagar un mes entero para que puedas dar por terminado el contrato y pedir la entrega. En todos los casos, solo una orden judicial puede obligarlo a salir.

1. La demanda por término de contrato de arriendo y restitución se presenta ante el tribunal civil correspondiente a la ubicación del inmueble.
2. El tribunal cita a las partes a una audiencia de conciliación, contestación y prueba para el quinto día hábil después de la notificación.
3. En la audiencia se requiere de pago al arrendatario, si el juicio es por no pago de rentas, y se consulta a las partes si pueden llegar a un acuerdo.
4. Si no hay acuerdo, se rinde la prueba. El contrato de arriendo es la prueba clave.
5. Rendida la prueba, las partes quedan a la espera de la sentencia.

Este procedimiento está regulado en la Ley 18.101, modificada por la Ley 19.866, sobre arrendamiento de predios urbanos. Se aplica cuando no corresponde el procedimiento monitorio de la Ley Devuélveme mi Casa.

Desde el 30 de junio de 2022, la ley conocida como Devuélveme mi Casa da al arrendador dos nuevas acciones: pedir una medida precautoria de restitución anticipada del inmueble y acceder a un procedimiento más expedito para cobrar las rentas adeudadas y lanzar al arrendatario moroso.

Revisa el detalle en nuestra página sobre la Ley Devuélveme mi Casa.

El tribunal generalmente fija un plazo de 3 días hábiles desde la notificación de la sentencia para que el arrendatario entregue la propiedad, si así se pidió en la demanda. Si no la entrega, se solicita el lanzamiento y, si aún se resiste, el lanzamiento con fuerza pública. En la mayoría de los casos el arrendatario restituye antes.

Contra la sentencia puede interponerse un recurso de apelación, sin perjuicio de continuar con el cobro de las rentas adeudadas y el lanzamiento.

• Estudia a tu futuro arrendatario. Pide documentación que acredite su solvencia y revisa en la página del Poder Judicial si tiene causas por juicios de arrendamiento.
• Encarga el contrato a un abogado. Debe dejar claras las obligaciones del arrendatario, el uso del inmueble, qué se entiende por incumplimiento y las multas por atraso.
• Establece garantías. La más común es un codeudor solidario que firme el contrato y responda si el arrendatario no paga.

Es bastante rápido comparado con otros juicios civiles: puede demorar entre 4 y 5 meses hasta la sentencia definitiva, según las gestiones de los abogados y los trámites de notificación. Si el arrendatario no restituye después de la sentencia, el lanzamiento puede tomar dos o tres meses más.

Depende de las características de tu caso. Te enviamos el presupuesto antes de empezar, sin compromiso.

En los casos de incumplimiento contractual, no. La carta certificada o notarial no es requisito previo para demandar judicialmente.

Aunque el contrato señale que terminará “de inmediato” o “ipso facto”, la única forma de obligar al arrendatario a entregar la propiedad es una orden judicial.

Si quien ocupa la propiedad no tiene contrato ni paga renta, la vía suele ser el juicio de precario. Cuéntanos tu caso y te indicamos cuál corresponde.

Principalmente el contrato de arrendamiento, que es la prueba clave del juicio. Nosotros te indicamos qué otros antecedentes reunir según tu caso.