El abogado que realiza un estudio de títulos debe dominar el derecho civil y registral chileno a la perfección, tener experiencia práctica en contratación inmobiliaria y capacidad de leer críticamente una historia registral que puede extenderse por décadas. Es uno de los encargos jurídicos que mayor rigor técnico exigen. 

Paso 1: Identificar con Precisión el Inmueble

El primer paso es definir con absoluta certeza el objeto del estudio: ubicación, deslindes, ROL de avalúo del SII y la foja, número y año de la inscripción de dominio vigente en el CBR. Un error en la identificación puede llevar a estudiar un inmueble diferente al que se pretende comprar. La coincidencia entre ROL, deslindes y descripción registral debe verificarse desde el inicio.

Paso 2: Obtener los Certificados del CBR

Los dos certificados del Conservador de Bienes Raíces son los pilares del estudio: el de dominio vigente y el de hipotecas y gravámenes (últimos 30 años), e interdicciones y prohibiciones de enajenar. Todos deben tener menos de 60 días de antigüedad al momento de emitirse el informe. Asimismo, debe tenerse a la vista la escritura actual consistente el en título vigente.

Paso 3: Reconstruir la Cadena de Dominio

Con los certificados en mano, el abogado remonta la cadena de dominio hacia atrás, al menos diez años. Cada compraventa, adjudicación, herencia o donación debe examinarse en el instrumento público original. No basta con confiar en las menciones del certificado: hay que revisar las escrituras autorizadas y verificar que cada traspaso fue válidamente otorgado e inscrito. Hoy en día no es necesario constar con el certificado en formato material, ya que existen formas de acreditar la validez de un documento de manera electrónica.

Qué Verificar en Cada Escritura

En cada instrumento deben revisarse: identidad y capacidad de las partes, representación de mandatarios, individualización correcta del inmueble, precio o causa del traspaso, forma de pago del precio, fecha y notaría de otorgamiento, inscripción conservatoria con foja, número y año, renuncia de acciones resolutorias, etc. El estado civil también importa: si una parte estaba casada en sociedad conyugal, debe haberse requerido la autorización del cónyuge.

Gravámenes: Qué Buscar y Qué Significa Cada Uno

Las hipotecas, servidumbres, usufructos y censos son derechos reales que subsisten con el inmueble, sin importar quién sea el dueño. Una hipoteca sin alzamiento inscrito sigue vigente. Una servidumbre pasiva puede restringir significativamente el uso del bien. Cada gravamen debe analizarse por su efecto real sobre la operación.

La Regularidad Formal de las Inscripciones

Las inscripciones deben cumplir los requisitos del Reglamento del Registro Conservatorio. Además, cada inscripción debe mencionar la anterior (art. 692 del Código Civil y art. 80 del Reglamento), con foja, número y año. Sin ese dato, la cadena de dominio no es trazable y puede quedar incompleta.

Normativa Especial que el Abogado Debe Conocer

Más allá del Código Civil, el abogado debe conocer la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442), el DL 2695 sobre regularización de pequeña propiedad raíz, el Reglamento del Conservador, el DL 3516 sobre subdivisiones de predios rústicos, y la normativa específica de la propiedad agrícola.

El Informe Final y la Comunicación con el Cliente

Antes de comenzar, debe quedar claro qué incluye el estudio. El informe final debe identificar cada documento revisado, señalar observaciones y subsanaciones necesarias, y emitir una conclusión fundada. Un informe ambiguo no solo es inútil: puede generar responsabilidad profesional.

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El estudio de títulos no termina con el informe. El abogado debe acompañar al cliente en las subsanaciones, en la escritura de compraventa y en la verificación de las inscripciones finales. La operación concluye cuando el comprador figura como dueño en el CBR, libre de todo gravamen.